這兩天，樓市利好政策不斷釋放。先是8月25日，住建部等三部門將認(rèn)房不認(rèn)貸納入“一城一策”工具箱。隨后，8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下線至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為L(zhǎng)PR+20BP，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。9月1日，北京、上海兩大一線城市官宣跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，超出市場(chǎng)預(yù)期。至此，認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地。隨著限購(gòu)城市首付比例下調(diào)空間打開，短時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)信心有所提振，然而對(duì)比2014年-2016年救市政策，目前政策仍然比較克制，基于行業(yè)供求關(guān)系變化，以及居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期不足，后續(xù)政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

  8月31日央行、金監(jiān)局發(fā)布的調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策，有兩個(gè)重要內(nèi)容。一是不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款zuidi首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。該項(xiàng)政策對(duì)限購(gòu)城市購(gòu)房者來說是一大利好，首套、二套的首付比例下限與之前相比都下調(diào)了10個(gè)百分點(diǎn)。而不限購(gòu)城市并未迎來邊際放松。

  多數(shù)核心一二線城市首套、二套房首付比例都有了下調(diào)空間。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，目前15個(gè)核心城市中，除了上海和北京，其余13城首套房首付比例zuidi均在30%、二套房zuidi首付比例為40%，比如杭州、廈門、蘇州等二線城市，而合肥、青島非限購(gòu)區(qū)首套房已執(zhí)行20%首付比例。一線城市普遍較為嚴(yán)格，其中北京和上海首套房zuidi首付35%，二套（非普）更是高達(dá)70%-80%。實(shí)際上，大部分弱二線和三四線城市已經(jīng)調(diào)整到位，新政影響并不大。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，包括太原、貴陽、東莞、惠州在內(nèi)的至少102個(gè)城市官宣下調(diào)首套房zuidi首付至20%。

  第二，二套房利率下限由LPR+60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP，即加點(diǎn)收窄40BP。按照貸款200萬元dengebenxi30年計(jì)算，調(diào)整后每月月供少還478元，累計(jì)利息總額減少約17萬元，購(gòu)買二套房還貸壓力將有所減輕，利于改善性需求釋放。二線和三四線城市將快速響應(yīng)，首付比例、二套房貸利率應(yīng)降盡降至全國(guó)下限，一線城市中，市場(chǎng)承壓已久的廣州、深圳更有調(diào)整動(dòng)力，而具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京、上海松綁更趨謹(jǐn)慎，“認(rèn)房不認(rèn)貸”已是超預(yù)期調(diào)整。

  2022年下半年起部分購(gòu)房者開始考慮提前還貸，進(jìn)入2023年“提前還貸”成為各大社交平臺(tái)熱議話題，不少城市出現(xiàn)了預(yù)約辦理提前還貸至少排隊(duì)一個(gè)月的現(xiàn)象。市場(chǎng)期待對(duì)存量房貸進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。8月31日，指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率的靴子落地。即9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

  具體來看，該政策仍有兩大約束，一個(gè)是首套約束，即二套存量房貸款利率暫時(shí)不會(huì)有變化。另一個(gè)是加點(diǎn)調(diào)整約束，政策規(guī)定在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。以廣州為例，比如2021年6月首套房貸款利率為L(zhǎng)PR+100BP，彼時(shí)廣州zuidi利率為L(zhǎng)PR+80BP，也就是說新政后存量房貸利率zui多只能下調(diào)20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，廣州zuixin房貸利率為L(zhǎng)PR+0BP。兩者之間仍存在yiding利差。但這一調(diào)整對(duì)于已購(gòu)房人群來說，能夠適當(dāng)減輕居民還款壓力，進(jìn)而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，同時(shí)能減少提前還貸潮、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等情況出現(xiàn)，進(jìn)而釋放購(gòu)買力，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)。

  9月1日，距離廣州、深圳官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”僅兩天，北京、上海也超預(yù)期執(zhí)行這一政策措施。至此，一線城市全部落實(shí)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。北京和上海作為樓市風(fēng)向標(biāo)，更是攪動(dòng)著樓市神經(jīng)。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，北京有購(gòu)房者表示馬上就準(zhǔn)備簽，現(xiàn)在政策出來這么利好，那就不需要猶豫了。政策落地后的第二天，北京東南五環(huán)外一售樓處人頭攢動(dòng)，銷售負(fù)責(zé)人表示，其中zui活躍的就是在新政后重新被認(rèn)定為具有首套資格的購(gòu)房人群。上海樓市的反應(yīng)也是立竿見影。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海一些中介公司一夜之間掛牌量就增加1000多套，不少改善型剛需客戶紛紛考慮出手。隨著核心一二線逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但回升幅度預(yù)期有限。近幾天來，一系列信貸政策與2014-2016年救市的節(jié)奏很類似：

  2014年9月30日，二套房貸款實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”；

  2015年3月30日，調(diào)降二套房首付比例下限至40%；

  2015年9月30日，不限購(gòu)城市首套房zuidi首付比例調(diào)整為不低于25%；

  2016年2月1日，不限購(gòu)首套首付比例下限降為20%，二套降為30%。

  輪番政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪動(dòng)復(fù)蘇。2014年四季度，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)shuaixian回溫，2015年，二線“四小龍”和中西部城市市場(chǎng)漸次回暖，2016年，三四線城市quanmian轉(zhuǎn)暖。當(dāng)前樓市現(xiàn)狀下，能否延續(xù)過去回暖路線？答案是很難。首先，行業(yè)已今非昔比，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，城鎮(zhèn)化率減速換擋、住房剛需趨于飽和的情況下，行業(yè)也將進(jìn)入到平穩(wěn)健康發(fā)展階段。另一方面，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期羸弱，無論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，難以從根本上扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者消費(fèi)預(yù)期，只有在穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)平穩(wěn)預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求。

  政策短期內(nèi)對(duì)樓市信心恢復(fù)有yiding的積極作用，尤其是風(fēng)向標(biāo)城市跟進(jìn)，對(duì)改善市場(chǎng)預(yù)期也有yiding的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但回升幅度預(yù)期有限，各城市熱度持續(xù)分化，核心一二線城市將釋放一些改善型剛需客戶，而弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購(gòu)買力仍需修復(fù)。目前來看，除了信貸政策調(diào)整，樓市政策仍有進(jìn)一優(yōu)化空間。比如交易稅費(fèi)減免、限價(jià)放松甚至取消、限購(gòu)政策局部調(diào)整放松，以提振樓市信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長(zhǎng)期穩(wěn)步修復(fù)仍值得期待。