經(jīng)歷了跌宕起伏的2021后，房地產(chǎn)后續(xù)怎么走，廣泛牽動著市場相關(guān)方的心。全國兩會期間，政府工作報(bào)告的簡短表述，為2022年的房地產(chǎn)行業(yè)定下基調(diào)。

“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”報(bào)告稱。

需要看到，“房住不炒”仍然是我國地產(chǎn)行業(yè)的政策之本。但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)“因城施策”的工具箱更加靈活，對新市民的購房需求也更加重視。房貸下調(diào)、首付降低，新一輪地方性政策寬松正在到來。對部分調(diào)控政策的合理糾偏，不僅是房地產(chǎn)良性循環(huán)的必經(jīng)之路，對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大。

自1998年房改以來，地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，起到了有效助推作用，對GDP的貢獻(xiàn)率從1998年的4.02%升到2020年的7.34%。但是，2021年，房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率同比下降0.56個百分點(diǎn)，從7字頭回落到6.78%。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年我國GDP 增長目標(biāo)定為 5.5%左右，房地產(chǎn)的托底支撐作用仍然重要，地產(chǎn)調(diào)控或進(jìn)一步因地制宜寬松，政策優(yōu)化空間會進(jìn)一步加大。

2021年房地產(chǎn)的嚴(yán)峻局面，直到2022年仍在持續(xù)。從銷售來看，各能級城市銷售壓力仍然不小。銀河證券數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，30城新房銷售面積同比增速-27.30%，環(huán)比增速-42.10%，一、二、三線城市數(shù)據(jù)均有所惡化。在樓市“風(fēng)向標(biāo)”之地深圳，近幾月二手房成交量已跌至十幾年新低。在土地市場，1月份CRIC重dian監(jiān)測城市土地流拍率達(dá)到25%，房企尤其是民營企業(yè)拿地?zé)崆槿匀徊桓摺２粌H購地吃力，部分出險(xiǎn)房企的資金危機(jī)仍在暴露，zuixin陷入債務(wù)兌付風(fēng)波的龍光，已直言遇到流動性困難，而類似的房企不在少數(shù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)的良性循環(huán)，在商品房市場表現(xiàn)為：土地能順利出讓，開發(fā)商拿地積極、開工積極，房子能賣出去、順利交付，開發(fā)商再去拿地。當(dāng)下這種銷售慘淡、預(yù)期不振的情況，顯然不利于行業(yè)良性循環(huán)。北京深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱在接受第yi財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，當(dāng)下房企面臨幾個重要的問題：銷售嚴(yán)重下滑、預(yù)售資金監(jiān)管政策變化、融資收緊。“以一二月份的同比數(shù)據(jù)來看，很多企業(yè)都是攔腰砍半，沒有幾個企業(yè)能扛住這種量級的銷售下滑。地產(chǎn)開發(fā)依賴杠桿，用砍半的經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還債務(wù)，是不現(xiàn)實(shí)的。”李凱認(rèn)為。

當(dāng)下房企頻現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，既有外部原因，也受多年來粗放的發(fā)展模式所累。全國zheng協(xié)wei員莫天全認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場快速增長的年份，房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)一些固有問題。比如，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。此外，在規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求下，企業(yè)拿地積極性高，土地競價(jià)模式導(dǎo)致地價(jià)迅速上漲，進(jìn)而推動房價(jià)上漲；房價(jià)的上漲預(yù)期，進(jìn)一步強(qiáng)化住房的投資屬性，居民端投資投機(jī)需求增加，又加劇了房價(jià)上漲動力，高房價(jià)成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。因此，不論是從解決短期風(fēng)險(xiǎn)，還是放眼長遠(yuǎn)發(fā)展的角度看，我國房地產(chǎn)行業(yè)都已走到摒棄舊道路、探索新模式的關(guān)口。

李凱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，就需要打破信心缺失和風(fēng)險(xiǎn)傳染兩大預(yù)期。當(dāng)前，政策需更多從行業(yè)端發(fā)力，采用金融手段，比如調(diào)低貸款利率等。長江證券也表示，2022年GDP目標(biāo)增速5.5%左右，意味著房地產(chǎn)要相對平穩(wěn)。后續(xù)需求端政策優(yōu)化空間可能進(jìn)一步加大，才能在下半年拉動基本面邊際改善。

3月伊始，鄭州市發(fā)布通知，提出多項(xiàng)樓市刺激舉措，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸、人才購房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。鄭州此舉，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有重要的信號意義。放眼全國，今年以來，已經(jīng)有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個城市下調(diào)首套房首付比例，福州、晉中、南寧、北海等下調(diào)公積金購房首付比例，樓市調(diào)控適度放松的城市，已經(jīng)超過十個。這些城市的買房人群，首付成本將明顯下降。

開年這波調(diào)控動作，實(shí)際上奠定了樓市“因城施策”的基調(diào)。張化東認(rèn)為，如何讓房地產(chǎn)市場軟著陸，“因城施策”是比較重要的，根據(jù)各個城市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，在房價(jià)可控的條件下，滿足合理的住房需求，特別是出臺支持改善型需求的政策。他表示，三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出，是確定性的事件。普通二線城市大概率會采取鄭州的方法，多方面共同發(fā)力，滿足合理的住房需求，同時(shí)保證行業(yè)處于相對平穩(wěn)健康的狀態(tài)，沒有進(jìn)一步增加各方杠桿，風(fēng)險(xiǎn)也相對低。廣發(fā)證券研報(bào)稱，目前需求端政策主要集中在三四線及以下級別城市，且多落腳于“限貸”調(diào)整，對“限售、限購、限價(jià)”的調(diào)整仍是“半遮面”，本次兩會定調(diào)“支持合理住房需求”后，部分地區(qū)或因城施策，迎來需求端限制政策的實(shí)質(zhì)性突破。

光大證券認(rèn)為，“多孩政策”和“居家養(yǎng)老”所帶來的合理改善型購房需求，有望獲得進(jìn)一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進(jìn)一步提升，包括放寬“認(rèn)房/認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等，具體方式由地方政府執(zhí)行。政策寬松預(yù)期下，當(dāng)下冷淡的樓市有望有所回暖。中金公司預(yù)計(jì)，未來1~2 個月，新房銷售或在波動中小幅緩慢修復(fù)，明顯回升zui快可能到二季度中后段。如何助力房企走出行業(yè)性困境，莫天全建議在加大對國企、央企融資支持力度的同時(shí)，強(qiáng)化對優(yōu)zhi民企的資金支持，如鼓勵民企償還海外債、對民企國內(nèi)債進(jìn)行適度展期等，幫助企業(yè)恢復(fù)信用，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。此外，建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則，在維護(hù)購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時(shí)，提高企業(yè)資金使用效率，保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預(yù)售資金。