2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個“前高后低”的發(fā)展波動。我們通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以北京、上海、廣州、深圳為代表的四大一線城市，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力qiang、工作機(jī)會多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對人才購房定居的吸引力qiang，因此剛需市場長期存在，市場扛風(fēng)險(xiǎn)能力較qiang。具體來看，其發(fā)展顯現(xiàn)出以下幾個主要特點(diǎn)。

  第yi，一線城市發(fā)展韌性qiang，年初上海市場率xian升溫。

  某院數(shù)據(jù)顯示，2021年，一線城市的商品住宅銷售面積為4590.8萬平方米，同比增長20.8%，保持了高位增長。北京、上海、廣州、深圳的商品住宅銷售面積分別為1036.6、1800.7、1267.6、485.95萬平方米，均創(chuàng)下五年新高。2021年全年，北京、上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比分別為39%、24.1%、8.2%和13%，北京、上海樓市韌性明顯要好于廣州、深圳。從全年來看，一線城市的商品房成交面積也跟隨市場大勢顯現(xiàn)了“前高后低”的態(tài)勢。房產(chǎn)的成交價(jià)則整體表現(xiàn)為“倒N”字，顯現(xiàn)出較qiang的波動性。

  值得注意的是，2022年年初，一線城市中的上海、深圳的房地產(chǎn)市場率xian升溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，北京、上海、廣州、深圳的商品住宅成交面積同比分別為-26.4%、-10.2%、-58.2%和-48.7%，環(huán)比分別為-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。上海和深圳環(huán)比實(shí)現(xiàn)增長，表明兩地市場正逐步修復(fù)2021年四季度以來市場逐漸下行的態(tài)勢，但深圳市場較2021年同期仍有明顯降幅。春節(jié)期間，上海的樓市繼續(xù)升溫。1月31日至2月6日，從新房成交面積來看，北京、上海、廣州、深圳四地分別成交1.6、6.6、0.2、1萬平方米，僅有上海實(shí)現(xiàn)了環(huán)比正增長，且上海商品住宅成交面積較2021年春節(jié)同期增長了649.3%。

  第二，一線城市土地市場逐漸回暖。

  2021年，一線城市的三輪集中供地整體呈現(xiàn)出“一火、二涼、三回暖”特征。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，一線城市第二輪集中供地?zé)岫认啾仁纵喢黠@下降，但第三輪集中供地顯現(xiàn)出回暖，這將有力支撐市場后續(xù)的房源供給。某院數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，上海的土地市場熱度zui高。2021年全年三輪集中供地，北京、上海、廣州、深圳流拍率分別為33%、5%、31%和38%，分別成功出讓57、153、78、38宗地塊，總出讓金額分別為1900、1954、1778和960億元。在一線城市中，上海土拍流拍率zui低，成交地塊zui多，出讓金額zui高。同時(shí)，在土地市場拿地的主流房企顯現(xiàn)出格局轉(zhuǎn)換的態(tài)勢。2021年，一線城市中，拿地金額TOP5的房企為越秀地產(chǎn)、深圳地鐵、金地、中國鐵建和上海港城，均為國企或國資參股的企業(yè)。

  第三，一線城市的購房需求與市場房源供給、貸款可得性高度相關(guān)。

  某院全國城市居民置業(yè)意愿調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一線城市購房需求自2021年11月以來持續(xù)提升，2022年1月環(huán)比提升15個百分點(diǎn)。優(yōu)zhi樓盤的供給和貸款可得性，是影響市場階段性冷熱表現(xiàn)的兩大直接變量。從我們調(diào)研的北京新盤市場來看，階段性優(yōu)zhi供給房源的出現(xiàn)，對購房者有很大的吸引力。同時(shí)，銀行放款提速會顯著推動商品房成交，房貸利率下降也會對購房者的預(yù)期產(chǎn)生影響。

  總之，在供給端，一線城市房地產(chǎn)的土拍規(guī)則在逐步優(yōu)化，在需求端，一線城市嚴(yán)格的限購、限貸政策，未來也不會輕易放松。我們認(rèn)為，銀行放款提速正在推動購房需求逐漸釋放。在房貸利率進(jìn)行過一輪下調(diào)之后，一線城市的房貸利率仍有下調(diào)空間。