鑒于有的朋友可能還不知道，需要給意向買房的、正在還房貸的、對(duì)現(xiàn)有住宅不滿意三類人群同步一個(gè)3月起與大家息息相關(guān)的消息：新發(fā)放的房貸以LPR為基準(zhǔn)定價(jià)；已經(jīng)進(jìn)行的房貸也要重新由客戶選擇定價(jià)方式。

你的房貸要降了？打算買房的也可以提上日程了？

LPR與你房貸的關(guān)系

2月20日公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），一年期LPR利率報(bào)4.05%，上次為4.15%。五年期以上LPR利率報(bào)4.75%，上次為4.80%。

去年央媽通知，從2020年3月起，金融機(jī)構(gòu)需要針對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款客戶協(xié)商，客戶可以自己選擇以LPR的定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，還是以固定利率方式。

這代表啥呢？代表如果你正在進(jìn)行著房貸還款，那么可能銀行會(huì)找你商量未執(zhí)行完的貸款利率，可能有所變動(dòng)。

那么有好奇的朋友就要問了：“如果按照新基準(zhǔn)，我的房貸利率能不能降？這兩種需要客戶自己選的方案，我該選哪個(gè)合適？”

答這么解釋一下：如果選擇固定利率，那么房貸利率就隨著經(jīng)濟(jì)周期的起伏變化（劃重點(diǎn)：周期性）；如果選擇與LPR掛鉤的話，LPR往往會(huì)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、市場萎靡的時(shí)候下調(diào)，從去年8月開始已經(jīng)下調(diào)兩次，且下調(diào)幅度可觀。（劃重點(diǎn)：我國正在處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期）

而且！本次LPR下調(diào)會(huì)對(duì)3月起的新房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響，或許會(huì)引發(fā)新一輪購房潮。

從中央到地方 發(fā)布暖市政策

除2月20日LPR如期“雙降”外，在央行召開的2020年金融市場工作電視電話會(huì)議提出，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。

2月25日，在銀保監(jiān)會(huì)媒體通氣會(huì)上銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示，“目前，房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，但是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場融資情況進(jìn)一步監(jiān)測，動(dòng)態(tài)掌握。”他指出，“房地產(chǎn)金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原則，各地方可根據(jù)其疫情和自己地區(qū)的情況進(jìn)行安排，只要不違反相關(guān)政策就可以?！?/span>

事實(shí)上，已有20余個(gè)省市發(fā)布了涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策，多以調(diào)整土地供應(yīng)政策、予以購房補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼為主。整體來看，主要側(cè)重于緩解房企資金壓力，救企色彩更濃。

但也有多個(gè)地區(qū)針對(duì)購房者施行了更為優(yōu)惠的政策：

如河南駐馬店出臺(tái)了17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，率先降低了公積金貸款購買首套房的首付比例：將各縣繳存職工的住房公積金zui高貸款額度，由45萬元提高到50萬元。同時(shí)表示，繳存職工首套房貸款zui低首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房貸款首付比例仍執(zhí)行30%不變；大力推廣住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)，住房公積金合作銀行要推行組合貸款業(yè)務(wù)；免收抵押登記費(fèi)用。

廣西南寧則是允許144平以內(nèi)第二套住房使用公積金貸款：職工個(gè)人及家庭只擁有一套住房，且該住房建筑面積在120平方米（含）以內(nèi)的，允許其在購買建筑面積為144平方米（含）以內(nèi)的第二套住房時(shí)申請使用住房公積金貸款。此外，從使用公積金到首付，針對(duì)多個(gè)可能存在的情況做出適當(dāng)放寬。

安徽馬鞍山市宣布首套普通住房交易購房補(bǔ)貼政策再延長一年，延期至2021年2月28日。對(duì)于本次在馬鞍山購房的家庭，給予購房人商品房價(jià)值或存量房（二手房）核價(jià)單核定價(jià)值1%的補(bǔ)貼；對(duì)于高層次人才（具有大學(xué)本科及以上學(xué)歷或中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格或技師及以上職業(yè)資格的個(gè)人）購買限定面積內(nèi)的房屋，給予購房人商品房價(jià)值1.5%補(bǔ)貼。

從銀行到房企 舉行各種優(yōu)惠活動(dòng)

除各地外，有銀行也做出了相關(guān)舉措：2月24日，浙商銀行下發(fā)通知，對(duì)非限購城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)叵拶?、限貸及監(jiān)管政策情況，將居民家庭購房首套個(gè)人住房的首付貸款比例由原來的30%下調(diào)至20%。

而在房企中，多項(xiàng)優(yōu)惠措施也流傳開來。

2月16日，恒大集團(tuán)發(fā)布一份題為《關(guān)于全國各樓盤銷售特大優(yōu)惠的通知》文件顯示：2月18日起，客戶購買恒大集團(tuán)全國在售樓盤，2月份享受75折優(yōu)惠、3月份購買可享受78折優(yōu)惠。該文件還進(jìn)一步提出去化率優(yōu)惠、一次性付款93折優(yōu)惠、常規(guī)按揭付款95折優(yōu)惠、首付按揭付款96折優(yōu)惠、一年分期付款98折優(yōu)惠和兩年優(yōu)惠分期付款模式。

由于當(dāng)前中國處在疫情防控時(shí)期，恒大鼓勵(lì)線上認(rèn)購并提供傭金：假如網(wǎng)上認(rèn)購轉(zhuǎn)化率70％，銷售成交將達(dá)7萬套，可實(shí)現(xiàn)銷售金額600億元。假如當(dāng)中有一半是推薦購買的，屆時(shí)將發(fā)放傭金3億元和獎(jiǎng)勵(lì)3.5億元給網(wǎng)上認(rèn)購的買家。

“無理由退房”方案首次登上歷史舞臺(tái)。根據(jù)公kai信息統(tǒng)計(jì)，截至2月24日，已有融創(chuàng)、新城、美的、保利、禹洲、中糧等16家房企在部分城市相繼推出無理由退房的活動(dòng)，期限從7天到60天不等。其中除了設(shè)定zui長直到收房前的“置業(yè)反悔周期”外，部分企業(yè)更是給出了“差價(jià)返還”的保障措施。

恒大、奧園、世茂、中南等多家房企，陸續(xù)推出了多項(xiàng)購房優(yōu)惠權(quán)益，涵蓋優(yōu)惠、傭金、獎(jiǎng)金、補(bǔ)償金等。

之所以采取各種優(yōu)惠活動(dòng)，來源于房企普遍面臨的資金壓力。各地售樓處基本關(guān)閉，有開業(yè)者也門可羅雀，新開發(fā)項(xiàng)目基本停工，有序處理存量房產(chǎn)是其求生之舉。

線上買房成為趨勢？

特殊期間，居家不出就是對(duì)疫情zui好的防護(hù)，買房的多項(xiàng)不必要流程均以線上方式進(jìn)行。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有超17個(gè)省市頒布鼓勵(lì)房企網(wǎng)上營銷的相關(guān)條例。通過網(wǎng)上公開認(rèn)籌、公開選房等模式進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，在國家政策層面已是大勢所趨。

復(fù)工以來，廣東省住建廳、江西省住建廳、云南省住建廳等多個(gè)省級(jí)機(jī)關(guān)，發(fā)布支持房地產(chǎn)建立互聯(lián)網(wǎng)線上銷售平臺(tái)的相關(guān)通知；浙江省建設(shè)廳出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)通過線上銷售平臺(tái)開展銷售、中介業(yè)務(wù)的18條措施；山西省住建廳則直接叫停樓盤線下群體性活動(dòng)，鼓勵(lì)線上服務(wù)。

此外，除省級(jí)政策之外，包括南京、成都、佛山、西安、寧波、昆明、濟(jì)南、杭州等超過10個(gè)大中型城市也相繼頒布文件，提倡線上售樓模式乃至出臺(tái)明確政策要求線上實(shí)現(xiàn)購房全流程。

有朋友會(huì)認(rèn)為在沒有充足的現(xiàn)場審核下，線上認(rèn)購會(huì)顯得很“心里沒譜”，但線上交易已經(jīng)產(chǎn)生了較好的反響：在2月25日極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的《居者有其屋：城市居民置業(yè)圖鑒2020》中顯示，目前線上房產(chǎn)交易APP用戶規(guī)模達(dá)4100萬人。

二手房的線下經(jīng)紀(jì)門店基本處于閉門狀態(tài)：根據(jù)克而瑞調(diào)研二手經(jīng)紀(jì)25個(gè)城市8383家門店后的數(shù)據(jù)顯示，其中六成門店仍處于關(guān)停狀態(tài)，而另外四成門店多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)換為線上辦公，僅4%人員提供實(shí)體服務(wù)。

二手房經(jīng)紀(jì)目前有四成門店已經(jīng)開始對(duì)外服務(wù)，但線下開張的占比僅為3%，另外37%仍然線上辦公，其余六成仍然處于關(guān)停狀態(tài)。從二手房經(jīng)紀(jì)人情況來看，只有4%的經(jīng)紀(jì)人開始了實(shí)體服務(wù)，96%仍處于在線服務(wù)狀態(tài)。其中上海、合肥、惠州二手房經(jīng)紀(jì)人實(shí)體服務(wù)的比例較高，其他多數(shù)城市目前二手房銷售基本全部為在線服務(wù)。

總結(jié)

馬上就是3月，存在相關(guān)購房需求的朋友可以早做準(zhǔn)備了，具體房貸利率會(huì)不會(huì)因?yàn)長PR的雙降而有所下降要看各個(gè)銀行的定價(jià)，或許央媽還會(huì)在相應(yīng)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌。

不過也有不少朋友認(rèn)為，目前的這些優(yōu)惠活動(dòng)并沒有完全擊潰自己一個(gè)作為購買者的心防，優(yōu)惠多數(shù)沒有針對(duì)具體的房價(jià)做出調(diào)整，具體還要等待疫情的結(jié)束時(shí)間，靜觀對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)影響。

足夠的優(yōu)惠、扶持與“房住不炒”理念下需要一個(gè)平衡點(diǎn)。

End.