昨日，樓市重磅“組合拳”出臺。 
　　當(dāng)天下午，央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例。此后不久，財政部聯(lián)合國稅總局發(fā)文，放寬個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限。 

　　就在本月的全國兩會上，國務(wù).院總理在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 

　　業(yè)內(nèi)人士向《第 一財經(jīng)日報》記者表示，此次房貸政策調(diào)整是近年來力度較大的一次，也是“新常態(tài)”下的政策回歸。前期，提高個人住房貸款首付比例，是為抑制市場過熱。目前，我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求向供求相對平衡轉(zhuǎn)變，進入減速換擋的新階段，住房供求關(guān)系有所改變，二套房貸政策出現(xiàn)了一 定的調(diào)整空間。 

　　另有分析人士指出，繼3月27日國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)后，多個部門又密集發(fā)文出臺樓市新政，釋放出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。 

支持改善性住房需求 

　　房貸政策調(diào)整后，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，低首付款比例從60%調(diào)整為不低于40%;住房公積金方面，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，低首付款比例統(tǒng)一為20%;對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，低首付款比例為30%。 

　　此次政策主要下調(diào)了住房公積金和第二套商業(yè)性個人住房貸款低首付款比例，是落實今年政府工作報告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要舉措。 

　　中國銀行國.際金融研究所副所長宗良向《第 一財經(jīng)日報》記者介紹說，過去一套房首付低30%，在實際操作中是30%到40%;二套房首付低60%，但實際操作中可能達到60%~70%甚至更高。比較國.際標(biāo)準(zhǔn)來說，是較為嚴(yán)格的，是市場極端情況下采取的一種措施。目前政策的調(diào)整讓房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)，比較有利于市場化發(fā)展。 

　　“總體上來講，目的是支持、落實前一段政府工作報告，加強居民住房需求和改善性需求，具有一 定的穩(wěn)增長因素在里面?！弊诹枷蛴浾弑硎荆敬握{(diào)整更重要的是，讓房地產(chǎn)金融市場回歸常態(tài)和本來面目。 

　　而根據(jù)財政部、國稅總局的通知，此次調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)賣營業(yè)稅政策，看點也是將原先營業(yè)稅的免征期限從購房滿5年，下調(diào)為購房滿2年。 

　　“此次放寬免征期限，對于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬元的二手房，購買兩年后賣出可減免15萬元的營業(yè)稅，這有助于刺激改善性住房消費。”財政部財科所副所長白景明說。 

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為：“自去年以來，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落，雖然去年9月30日已對房貸政策進行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放?！?nbsp;

　　溫彬稱，從國.際上看，二套房低40%的首付比例仍然是比較審慎的，可以防止投機性需求的膨脹。溫彬認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。目前我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房價過快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策，也需要根據(jù)市場變化回歸到常態(tài)。 

　　金融機構(gòu)將樂意參與貸款 

　　本次政策調(diào)整并未涉及貸款利率調(diào)整，宗良表示：“從金融機構(gòu)貸款利率來看，首套房貸款會根據(jù)具體狀態(tài)，允許一 定比例的利率優(yōu)惠，按照‘八五折’‘九折’已經(jīng)比較合適，房地產(chǎn)貸款總體還是商業(yè)銀行比較好的資產(chǎn)，機構(gòu)還是會參與?！?nbsp;

　　“房地產(chǎn)占整個貸款比重在20%左右，具體來看，個貸按揭增長比各項貸款增速要快一些?！弊诹急硎荆敬握呦蚴袌鲠尫帕诵盘枺褐С址康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，國土部發(fā)文根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厍闆r提供土地供應(yīng)，房子若不符合市場需要可調(diào)整，供應(yīng)或需求沒有實現(xiàn)有機匹配，有些房價偏高，不符合市場需求，不希望大幅下跌，也不希望過度上漲，希望平穩(wěn)可持續(xù)地發(fā)展。 

　　關(guān)于因地施策，以前就有過類似的制度安排?！?span style="color: rgb(255, 51, 51);">國.務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)和《國務(wù)..院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)〔2013〕17號)曾明確要求，各地人民銀行分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的低首付款比例和利率。 

　　“二套房政策調(diào)整，核心是在風(fēng)險可控的前提下，加杠桿?！弊诹急硎?，從我國實際情況看，居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務(wù)狀況穩(wěn)健。第 一套商業(yè)性房貸款低首付比30%，在國.際上也處于合理水平。我國二套房低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對于較高水平，偏于嚴(yán)厲，存在一 定的下調(diào)空間。 

　　房價會漲嗎? 

　　本次新政將釋放的市場需求如何?溫彬向《第 一財經(jīng)日報》記者表示，本次政策可以改善房地產(chǎn)需求狀況，一線城市需求有可能提升。 

　　中原集團研究中心分析，回顧過去十年，房貸政策僅在2006年及2008年末出現(xiàn)過放松。而此次時隔六年，再度對政策作出調(diào)整，政府對“穩(wěn)定住房消費”的政策導(dǎo)向鮮明。 

　　我們以一套市值200萬元的房屋為例，按照此前一線城市二套房首付為70%計算，首付款為140萬元。而按照新政策的40%首付計算，則只要80萬元，一共少了60萬元;加之營業(yè)稅免征期限同時放寬，又降低了不少二手房的入市門檻?！岸追渴赘断抡{(diào)，降低了換房門檻和成本，這部分過去幾年一直被抑制的需求被激.活應(yīng)該是大概率事件?！焙细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟研究院分析。 

　　“營業(yè)稅5改2讓買房的選擇范圍變寬了?！痹趶V州工作的藍小姐在聽聞此消息后就對《第 一財經(jīng)日報》記者說，她在過去一年看過很多房，但覺得二手房的稅費太高，無法“下手”，只能找郊區(qū)的一手房。如今滿2年就可免營業(yè)稅，就可以在核心城區(qū)大膽看二手房了。 

　　至于對區(qū)域的影響，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰向本報記者表示，一線城市將會是受益的，房價可能會出現(xiàn)上升，但三四線城市不會有太大改變。 

　　一家百億規(guī)模的上市房企內(nèi)部人士向本報記者透露，此次政策調(diào)整，必然會促進剛需型和改善型市場的全 面回暖，如果房貸資金量和利率折扣能配合到位，樓市有望在4月份量價回穩(wěn)。 

　　廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對本報記者表示，廣州近期的成交量已恢復(fù)正常水平，預(yù)計到5月會出現(xiàn)比較明顯的上漲。 

　　“公司全年推貨量約270億元，針對此次政策的調(diào)整，公司根據(jù)市場變化把銷售節(jié)奏前置，將4、5月份作為上半年的推盤高峰?！鄙鲜龇科髢?nèi)部人士對本報記者說。 

　　不過，萬科董秘譚華杰不久前曾對媒體表示，今年上半年市場將去化順暢、房價平穩(wěn)，這是資本市場樂于見到的;但下半年房價走勢的不確定性較大，部分城市可能存在一 定房價上漲壓力。