山雨欲來風滿樓。時隔多日，“調控”的表述再一次進入樓市視野。

  3月4日，全國政&協(xié)&委&員、住建部部長姜偉新在兩會間隙透露，今年房地產政策的關鍵詞將為“雙向調控”。這簡單的四字真言，卻帶給業(yè)內無限猜想。

“其實，這次提的‘雙向調控’是符合此前中&央透露的樓市調控頂層設計的，政策不搞一刀切，價格調控也不再是調控重  點?！苯咏〗ú康囊晃幌⑷耸繉τ浾弑硎荆暗@只是關于樓市調控頂層設計的其中一部分?！?/p>

 3月5日，國&務&院總理所作的政府工作報告提出，要完善住房保障機制，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具。針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。

而這也讓2014年樓市調控總體路線框架逐漸清晰。

“按照國&務&院的要求，從去年年底開始，住建部已經(jīng)在制定2014年房地產調控的總體思路，”上述消息人士指出，“它將在今年兩會后再進行細化?！?/p>

不過，無論此次房地產調控將以何種方式進行，此時釋放的調控信號，對于2014年的樓市走勢而言，無疑起著關鍵作用。

分類調控

政府工作報告中，首&次提出了對不同城市進行“分類調控”，強調房地產市場調控的“針對性”。但這一提法，似乎并沒有令各方感到意外。

“在制定2014年房地產調控的總體思路時，住建部以‘穩(wěn)控房價’代替了以前被頻繁使用的‘遏制房價過快上漲’。這樣的變化，會使地方政府逐步減少行政性手段對當?shù)胤康禺a市場的干預程度?！鄙鲜鱿⑷耸恐赋?，2014年以來，住建部并未提及要求各地方制定房價控漲目標。

“這也意味著此前‘一刀切’的行政調控政策或者會逐漸淡出，取而代之的是對各地樓市的分類調控管理?！彼缡钦f。

“去年全國建設工作會議上，在安排2014年房地產調控的工作時，住建部明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。”中國房地產協(xié)會副會長朱中一表示，“這說明行政手段在當前的市場形勢下以及在一線城市中仍然很難淡出?！?/p>

“盡管我們在今年兩會上也建議要放寬對可售商品房預售價格的管制，允許開發(fā)商自主定價，并適時解除對高&端樓盤的限購，但是目前來看，在北京等一線城市限購等行政手段仍然很難退出。”全國政&協(xié)&委&員、泰禾集團董事長黃其森對《華夏時報》記者表示。

黃其森表示，對于供需關系緊張的熱點城市來說，目前行政性的調控措施尚未有退出的條件，但解決其房價上漲壓力的一個關鍵在于做供應量加法。“所以對于泰禾來說，我們愿意參與北京的自住房、保障房建設，這無疑能增加市場供應，我們的顧慮其實是在于自住房的政策不能持續(xù)。”

與此同時，對于目前房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌的城市，住建部也要求要重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預售許可證審批進度。

“按照上述原則，不排除溫州等量價齊跌的城市，出臺力度不同的救市措施?！敝袊康禺a學會副會長陳國強表示。

此外，據(jù)上述接近住建部的消息人士表示，對于此前各方一致關注的樓市調控長效機制，住建部等相關部門仍在繼續(xù)推進中。

房地產稅代替行政調控？

與此同時，房地產稅作為樓市調控頂層設計中的重要一環(huán)，其政策輪廓也已經(jīng)逐漸清晰?！胺康禺a稅替代房產稅后，中&央政府對于‘頂層制度設計’的重視，明顯強于房產稅試點征收?！睒I(yè)內分析人士指出。

政府工作報告中，又一次提到要“加快房地產稅立法”。此前，3月4日，十二屆全國人大二次會議發(fā)言人傅瑩也透露，全國人大正在推進房地產稅立法工作。

事實上，房地產稅與之前的房產稅概念并不完全相同?！胺康禺a稅立法意味著將以更高層面調整相關關系?！睒I(yè)內分析人士陳劍波指出，“在立法之前，房產稅試點擴圍或暫緩?！?/p>

從上海、重慶之前的房產稅試點來看，房產稅目前還僅&限增量即新購相關房產，征收范圍并未涉及存量。與此同時，現(xiàn)在住房信息系統(tǒng)仍不配套，業(yè)內人士多認為，短期內房產稅可能還主要針對增量住房，其改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進路徑。

中國房地產學會副會長陳國強表示，從2013年以來，決策層已明確釋放出“保障性住房由政府提供，商品房等多層次需求交還市場”的雙軌制住房供應體系。這也就意味著政府將放開對部分市場的行政調控力度。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，由于北京市要求自住型商品房要在2年內實現(xiàn)供應7萬套，一旦這類自住房形成規(guī)?；敲船F(xiàn)有市場化運作的中低端項目將不再是絕 對的賣方市場，高&端市場也有望加速回歸市場層面。

除此之外，政府工作報告中，將“創(chuàng)新和完善多層次的住房供應體系”，首&次列入了開展2014年房地產調控工作的手段，并將適時制定全國性的指導意見。

他提出要增加中小套型商品房供應，還特別提出了要增加共有產權住房的供應。業(yè)內分析，除京滬深穗四大城市外，共有產權住房很可能在其他房地產市場供需矛盾較大的城市落地。而北京市的自住房，由于其在北京的特殊性，并不具備在全國復制推廣的條件。同時，貨幣化補償或者補貼等方式，有可能在這樣的政策導向下，在部分中小城市進行嘗試。